Conoce qué debes revisar al comprar un departamento. Hoy te enseñaremos como revisarse con detalle  ciertos elementos que no puedes verificar antes de hacer la compra. Para que su visita sea un éxito, aquí está la lista de verificación de los controles que debe realizar y las preguntas que debe hacer.

El perfil del apartamento

  • Inspecciona paredes y techos en busca de grietas, pintura con ampollas o manchas, signos de humedad, mala ventilación y / o infiltración.
  • Verifica el estado de las tuberías y los grifos sin dudar en abrir el grifo  y descargar el inodoro.
  • Comprueba también el estado de las instalaciones eléctricas (presencia de toma de tierra, disyuntor general) así como las de la calefacción.
  • Examina también el aislamiento. Si el (diagnóstico de rendimiento energético) proporciona información sobre la calidad del aislamiento térmico, si es posible
  • Comprueba también el aislamiento acústico con los demás apartamentos y con el exterior. No dudes en volver al final de la tarde o temprano en la noche, cuando el edificio está ocupado y el tráfico es más pesado.
  • También presta atención a la distribución de las habitaciones y su exposición utilizando la función de brújula de su teléfono. Un piso alto generalmente garantiza mejor luz y menos contaminación acústica (sonido excesivo y molesto).

Los derechos y deberes de la copropiedad

Comprar un apartamento significa formar parte de un condominio. De hecho, si así se convierte en propietario de una parte privada (vivienda, pero a veces también bodega, garaje, etc.), también se convierte en copropietario de las partes comunes del edificio (vestíbulo, escalera, ascensor, tejado, jardín). Esto te da derechos, pero también deberes.

Así que verifique el estado de las diferentes partes de la copropiedad. Para un apartamento en planta baja, por ejemplo, el jardín  puede ser un área común de uso exclusivo, lo que le daría derecho a ser el único en usarlo.

También pida ver las actas de las últimas asambleas generales que le informarán sobre el estado del edificio y cualquier obra planificada, que podría aumentar enormemente el presupuesto. En particular, estudie elementos grandes como estiramientos faciales, ascensores o techos,  donde las reparaciones y cambios conllevan costes especialmente elevados.

La posibilidad de trabajar

Si deseas realizar un trabajo importante en el apartamento, verifica que el reglamento del condominio te otorgue el derecho a hacerlo. Y ten en cuenta que incluso una vez obtenidas las autorizaciones, esta obra deberá interrumpirse entre las 20.00 y las 7.00 horas, así como los domingos y festivos para no perturbar la tranquilidad del barrio.

Finalmente, determinadas obras, como la creación de un nuevo baño, deben declararse a los servicios fiscales ya que incrementan el valor de alquiler del apartamento.

El entorno del apartamento

Antes de comprar el piso de tus sueños, también preste atención al entorno del lugar.

  • Puedes tocar el timbre a los vecinos en el rellano y en los pisos inferior y / o superior para presentarse y tomar el pulso del edificio. También comuníquese con los comerciantes locales que pueden brindarle información sobre el ambiente que reina allí y cualquier problema del vecindario.
  • Evalúa las posibilidades de aparcamiento para ti y tus visitantes, así como la proximidad al transporte público, colegios, comercios, etc. Sin embargo, tenga cuidado con las tiendas ubicadas en la planta baja del edificio que, por el contrario, podrían causar disturbios en el vecindario. Nuevamente, no olvides revisar las regulaciones del condominio para saber si un futuro establecimiento podría ser autorizado o no.
  • También observa el estado de los edificios circundantes: los edificios en ruinas pueden causar molestias importantes.

El precio justo en el mercado inmobiliario

Es difícil evaluar el precio correcto de un apartamento por tu cuenta, especialmente si se ha enamorado de él. Afortunadamente, es fácil conocer los precios de las propiedades en la zona en cuestión:

  1. Los listados de particulares y profesionales, para estudiar vía Internet y / o agencias del distrito, ya son un buen indicador. Algunos sitios especializados también proporcionan una base de datos.
  2. Otra opción: consulta con tu notario o cámara notarial. Aún más simple, el barómetro de notarios inmobiliario de Internet, que proporciona información sobre el estado del mercado, los niveles de precios y las tendencias, pero a la antigua.
  3. Tercera posibilidad: La base de datos en línea de la administración tributaria. Tenga en cuenta que para acceder necesitará su número fiscal y su nombre de usuario.

El costo total del apartamento

Además del precio de venta del apartamento, se deben considerar otros costos:

  • El costo de la agencia inmobiliaria, si no ha comprado a los propietarios. Sin embargo, es difícil estimarlos con precisión porque estos costos no están enmarcados, pueden variar de una agencia a otra. Generalmente hay de un 5 a un 10% del precio de venta.
  • Los honorarios notariales, que consisten en un conjunto de impuestos y derechos recaudados por cuenta de varios gobiernos y representan alrededor del 8% del precio de venta en los primeros, del 2 al 3% en los nueve.
  • Los cargos de copropiedad. Una vez más, el propietario debe proporcionarle las últimas declaraciones anuales y recuerde verificar que no se planee ningún trabajo importante.

Defectos administrativos ocultos

Además de los defectos ocultos, contra los cuales es posible recurrir, puede ser víctima de defectos administrativos. Hay muchos, como un vendedor que no ha declarado la modificación de un muro de carga o el cierre de un balcón.

En la medida de lo posible, consultar con el barrio, la copropiedad y la administración sobre cualquier trabajo realizado por el propietario, no estando en la obligación de interponer recurso si uno o más se vuelve en su contra.

Diagnóstico inmobiliario

Existen diferentes diagnósticos inmobiliarios a realizar por cuenta del vendedor. Son una valiosa fuente de información para ti que puedess ayudarlo a evitar la desagradable sorpresa de tener que rehacer el aislamiento  o una instalación eléctrica defectuosa después de la compra, por ejemplo. Entre ellos:

Obligatorio, el diagnóstico de rendimiento energético (DPE) le informa sobre el rendimiento energético de su futuro apartamento, evaluando su consumo energético en términos de calefacción, pero también agua caliente sanitaria y posiblemente aire acondicionado. También encontrarás el impacto de este consumo energético en términos de emisiones de gases de efecto invernadero, así como consejos de gestión y buen uso para ahorrar energía. Finalmente, hay recomendaciones de trabajo si posteriormente planea mejorar el rendimiento energético del apartamento.

El diagnóstico de la ley de Carrez también es obligatorio e indica la superficie precisa de las partes privadas.

El diagnóstico de plomo o CREP (hallazgo de riesgo de exposición al plomo) solo es necesario si el apartamento se construyó antes del 1 de enero de 1949 (revestimiento o pintura con plomo).

También son necesarios dos diagnósticos si las instalaciones tienen más de 15 años. El diagnóstico de electricidad y gas, para lograr si la instalación se va a dedicar a la producción de agua caliente sanitaria, calefacción o estufas de gas, gas natural o GLP.

El diagnóstico de termitas solo se refiere a apartamentos ubicados en un área geográfica contaminada o que podrían estarlo.

El diagnóstico ESRIS (Estado de riesgo servidumbres e información de suelos) solo es obligatorio para apartamentos construidos en una zona cubierta por un plan de prevención de riesgos naturales, tecnológicos, sísmicos y de contaminación.

Proyectos de planificación urbana

A medida que los barrios y distritos se desarrollan cada vez más rápidamente, ponte en contacto con el ayuntamiento o consulte en Internet los proyectos de urbanización previstos a corto o medio plazo.

Sería una pena que la vista desde el balcón  que te enamoró fuera bloqueada por un nuevo edificio o un bar perturbara la calma del barrio.

Por el contrario, los proyectos para el desarrollo o la ampliación de una línea de transmisión, por ejemplo, pueden mejorar tu propiedad futura.

El estado de la red móvil e Internet

Hoy en día es difícil prescindir de una conexión a Internet y una red de telefonía móvil. De ahí la importancia antes de comprar un piso de comprobar el estado de la red.

Para el segundo, la autoridad reguladora postal y de comunicaciones electrónicas le proporciona en Internet un mapa de redes móviles que muestra tres niveles de resultados según los operadores.

Para Internet fijo, varios sitios especifican la velocidad de los distintos proveedores según la ubicación del apartamento.